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マンション売却にかかる税金が高すぎて払えない!?計算方法と節約術を紹介

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マンション

マンションを売ると、売却代金に対して税金が課せられます。

私の場合、なんと約160万円も課税されました

利益が出て喜んでいたのに、こんなに税金で持っていかれるなんて、本当に理不尽だと思います。

しかし市役所で働く友人が、マンションを売ったときの税金を減らす方法を教えてくれたので、0円にすることができました。

知らない人は絶対に損をしますので、ぜひ参考に税金を節約してください。

マンション売却にかかる税金の計算方法

計算機

マンションを売って税金がかかるかどうかは、以下の計算式で調べることができます。

課税所得 = 売却代金 - (取得費 + 譲渡にかかった費用)

取得費には、マンションの購入代金から減価償却費相当額を差し引いたものを当てはめます。

この計算式によって、プラスが出なかった人は税金が課税されることはありませんので安心してください。

減価償却費相当額の求め方

マンションの減価償却費相当額は、以下の計算式で求めます。

建物の金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

鉄筋コンクリート造のマンションの償却率は、0.015です。

マンションを売る時にかかる税金をシミュレーションしてみた

マンション

売却したマンションにかかる税金をシミュレーションしてみましたので、参考にしてください。

今回、売ったマンションの条件は、以下のとおりです。

購入代金 38,890,000円(土地部分23,490,000円、建物部分15,400,000円)
購入年月日 平成15年8月21日
譲渡年月日 平成28年8月13日

取得費を計算

まずは、マンションの取得費を求めます。

取得費を算出するためには、建物部分の購入代金を減価償却する必要があります。

減価償却費相当額 = 15,400,000円 × 0.9 × 0.015 × 13年 = 2,702,700円
取得費 = 23,490,000円 + (15,400,000円 - 2,702,700円) = 36,187,300円

課税所得を計算

マンションの取得費が36,187,300円であることが分かったため、次は「売却代金 - (取得費 + 譲渡にかかった費用)」に当てはめて税金がかかるかどうか調べていきます。

売却代金は5,480万円、譲渡にかかった費用は124万円です。

5,890,000円 - (36,187,300円 + 1,240,000円)= 8,462,700円

税金がいくらになるか計算

所有期間が5年超のため、売却益8,462,700円に対して課税される税率は20%です。

(所有期間が5年以内の場合は、39%になりますので注意してください。)

8,462,700円 × 20% = 1,692,540円

私の場合、マンションを売却するときにかかる税金は1,692,540円になりました。

しかし今回、これを0円にすることができました。

その方法について紹介していきます。

売るときにかかる税金は3,000万円の特別控除で節約できる

お金

マンションを売るときにかかる税金は、3,000万円の特別控除を利用して0円にできました。

3,000万円の特別控除とは何かについて、国税庁のホームページに記載されていましたので参考にしてください。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

引用元: マイホームを売ったときの特例|国税庁

つまり、3,000万円の特別控除の特例を利用すれば、課税所得を最大3,000万円までなかったことにしてもらえるということです。

私の場合、課税所得が8,462,700円ありましたが、3,000万円の特別控除の特例を利用することで0円にでき、税金が免除されます

支払うはずだった1,692,540円を節約できた、ということです。

確定申告をしないとペナルティがあるため注意

確定申告

マンションを売って利益が生じた場合、確定申告をする必要があります。

確定申告を怠ると、加算税延滞税などのペナルティが課せられてしまいますので注意してください。

また3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、確定申告で適用の申請をおこなうことが条件になっています。

確定申告時に申請の手続きをしないと、適用を受けることができず、損をしてしまいます

私は申請方法にいまいち自信がないため、市役所に聞きにいって教えてもらうつもりです。

記入方法などについて不安がある人は、市役所にいってやり方を教えてもらうと間違いがなくて良いと思います。

申告期間は2月16日から3月15日

確定申告は、マンションを売った翌年の2月16日〜3月15日の間におこないます

期限のギリギリにいくと申請方法を知りたい人で混雑するため、聞きたいことがある場合は早めにいったほうが良いと思います。

なお、必要書類などについては、あらかじめ問い合わせておくとスムーズかもしれません。

マンションを売ったときの確定申告については、誰かが教えてくれる訳ではなく、自分で動かなければなりません。

申告の必要があることも、受けられる特例があることも、市役所や税務署は教えてくれません

この記事を参考に自ら動き、損をしないようにしましょう。

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