マンション売却

マンションをローンの途中で売る方法|2,000万円の残債を返済した話

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マンションの売却を検討したときに、ローンを完済できている人は少ないと思います。

私の場合、離婚によってマンションを売ったのですが、なんと2,000万円もの残債がありました。

それでも無事に売却し、新生活を送ることができています

今回は、「2,000万円の住宅ローンが残っていたマンションをどうやって売ったのか」から「注意するべき点は何か」について紹介していきます。

マンションをローンの途中で売る方法|売却価格との差額をチェックしよう

マンションを売るためには、ローンを完済することが条件になります。

住宅ローンの担保となっている物件を勝手に売買取引することはできないからです。

とはいえ、預貯金ですべて返済しなければならない訳ではありません。

マンション売却時におけるローンの返済方法は、以下のとおりです。

  • 売却代金のみで返済する
  • 売却代金に預貯金を足して返済する
  • 売却代金がローン残債を上回れば、買主から受け取るお金で返済でき、売却代金がローン残債を下回った場合は預貯金を足して返済することになります。

    私の場合は、売却代金がローン残債を上回ったため、貯金を崩すことなく返済できました。

    まずはローン残債と売却価格を調べて、差額をチェックしましょう。

    ローン残債と売却価格の調べ方

    調べ方
    ローン残債 返済計画表を見る or 銀行へ問い合わせる
    売却価格 不動産会社に査定してもらう

    ローンの残ったマンションを売るなら高額売却を狙う

    預貯金を崩さなくて済むのであれば、そのほうが良いのは言うまでもありません。

    万が一、預貯金を足してもローンを返済できない場合、マンションを売ることはできないため注意しましょう。

    とにかく、高値売却にこだわる必要があるということです。

    高い査定額を出してくれる不動産会社を探す

    マンションを高く売るためには、売却力のある良質な不動産会社を見つける必要があります。

    何社かに査定依頼して、高い査定額を出してくれる不動産会社を探しましょう。

    私は、全部で4社に査定依頼しました。

    一番高い査定額と一番低い査定額には380万円の差があり、高い査定額のほうであればローンを返済できる計算でしたが、低い査定額のほうはローンを返済できない金額でした。

    査定額が低い会社は、担当者の対応も悪い傾向にあったと思います。

    査定額どおり売却できるかどうかしっかりと確認したうえで一番高い査定額を出してくれた不動産会社にマンションの売却をお願いしました。

    ローン中のマンションを売るには銀行の許可が必要

    銀行

    ローン中のマンションを売るためには、必ず銀行へ連絡する必要があります

    私は、以下のタイミングで2回連絡しました。

  • 売ることが決まった時
  • 買主に引き渡す日が決まった時
  • 住宅ローンが残っていても売れるのかどうか分からなかったため、マンションを売ることが決まった際に、すぐに連絡しました。

    マンションを売ったお金で返済できれば問題ないとのことだったので、ローン残高の確認のみおこない、やりとりは終わりました。

    次に連絡したのは、マンションを買主に引き渡す日が決まったタイミングです。

    不動産会社の人に、すぐに電話するよう念を押されて連絡しました。

    銀行が作成する書類がないと所有権を変更する手続きができないため、必ず連絡する必要があるそうです。

    引き渡しが決まってすぐに連絡するよう言われたのは、銀行が書類を用意するのに2週間かかるからだと思います。

    連絡が遅れると銀行の準備が間に合わず、マンションを引き渡すことができなくなってしまいますので注意しましょう。

    離婚によって住宅ローン残債のあるマンションを売るときは財産分与に注意

    離婚届

    離婚によってマンションを売却する場合は、財産分与に注意してください。

    私の場合は共働きだったため、利益が出たとしても、損失があったとしても、折半という取り決めをしました。

    売却代金が残った場合 利益を折半する
    預貯金を出す必要があった場合 足りない分を払った後に残ったお金を折半する

    マンションを売る前にお互いの取り分についてしっかり決めておかないと、後から言い争いになりかねません。

    マンションを売ったからといって必ずしもプラスになるとは限りませんし、入ってくるお金だけでなく出ていくお金もあります。

    そこまで考慮したうえで、どのように財産分与するのか決めましょう。

    マンション売却にかかる費用を把握しておく

    お金

    マンションを売却するためには、様々な費用がかかります。

    売却代金でローンを完済できると思っていても、売却にかかる費用によってマイナスになってしまうことも十分あり得ますので注意してください。

    私がマンションを売った時にかかった費用は、以下のとおりです。

    仲介手数料 約86万円
    リフォーム代 約20万円
    税金(印紙税・登録免許税) 約1万3千円
    家具の処分・引越し費用 約30万円

    マンションを売るためにかかった費用の合計は140万円ほどで、売却代金のおおよそ5%でした。

    売却代金でなんとか賄うことができましたが、最初の計算に入れていなかったため、支払えるのかどうかヒヤヒヤしました。

    これから売却する人は、ローン残債と合わせて費用についても把握しておくことをおすすめします

    仲介手数料がいくらになるかは、公益社団法人 全日本不動産協会のホームページに記載の以下の計算式を参考にしてください。

    売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

    引用元: 物件売却時の仲介手数料について | 公益社団法人 全日本不動産協会

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